2012

Ипотечный оптимизм. Строительство. Спецвыпуск

Несмотря на постоянные разговоры о «второй волне» кризиса, россияне не отказались от кредитов и, по статистике, они берут их даже больше, чем до дефолта, в том числе такие обременительные займы, как ипотечные. По мнению аналитиков, тенденция по наращиванию объёмов ипотечного кредитования сохранится и в 2012 году при условии стабильной макроэкономической ситуации, которая в основном определяет динамику цен на рынке жилья и доступность ипотечного кредитования для населения.


Ипотечные рекорды

По данным АИЖК, прошлый год стал рекордным для российского рынка ипотеки. По итогам 2011-го было выдано 520 805 кредитов на сумму в 713 млрд рублей, что в 1,7 раза в количественном выражении и в 1,9 раза в денежном эквиваленте превышает аналогичный показатель 2010 года.

Ключевыми факторами, определившими такую головокружительную динамику, были: стагнация или по большей части номинальный рост цен (в зависимости от региона) на рынке жилья, повышение доступности ипотечного кредитования, оживление строительного сектора и изменение структуры спроса на рынке жилья по стране в целом.

В значительной мере, констатируют аналитики агентства, спрос был сконцентрирован в сегменте эконом-класса, где выросло число альтернативных сделок. Тогда как инвестиционный спрос, определявший динамику развития рынка недвижимости и ипотеки в 2006-2008 годах, практически ушёл с рынка, и лишь в конце 2011 года, согласно социологическим исследованиям АИЖК, появились первые признаки его возвращения. Усиление волатильности на международных финансовых рынках заставило частных инвесторов снова обратить внимание на недвижимость. 

Общей тенденцией 2011 года стало постепенное снижение месячных ставок выдачи ипотечных кредитов. Это было обусловлено значительно усилившейся конкуренцией участников рынка, стимулировавшей банки к смягчению требований к заёмщикам и повышению доступности ипотечного кредитования. Особенно заметно ставки по ипотеке снижались с января по апрель 2011 года – с 12,6% до 12,1% и с июня по сентябрь – с 12,1% до 11,6%. В результате по итогам периода средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях, рассчитываемая накопленным итогом с начала года, достигла рекордно низкого уровня – 11,9%. 

Удмуртия в тренде

По данным Национального банка УР, в 2011 году населению республики предоставлено 7,4 млрд рублей ипотечных кредитов, что на 56,9% больше, чем в предыдущем году. В то же время в 2010 году темпы роста рынка ипотечного кредитования были выше: по сравнению с 2009 годом объёмы выдач увеличились в два раза с 2 млрд 361 млн до 4 млрд 716 млн рублей.

Общая ссудная задолженность по ипотечным кредитам за 2011 год выросла на 25,1% и на 1 января 2012 года составила 13 млрд 816 млн рублей. Средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях по Удмуртии в 2011 году составляла 10,5%, не сильно изменившись по сравнению с предыдущими периодами.

По мнению наблюдателей, наметившаяся стабильность способствует дальнейшему развитию рынка ипотечного кредитования в регионе. Только за первый месяц 2012 года объём выданных ипотечных кредитов составил 412,4 млн рублей, средневзвешенная процентная ставка, по данным НБ УР, – 10,1%. В числе лидеров по ипотечному кредитованию – Сбербанк РФ. 

Наряду с активной деятельностью банков и растущим интересом населения к улучшению жилищных условий развитию ипотечного кредитования в Удмуртии способствует реализация РЦП «Стимулирование развития жилищного строительства в УР на 2011-2015 годы», а также утверждённая в декабре 2002 года концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования.

По словам заместителя министра строительства, архитектуры и жилищной политики УР Анатолия Кловзника, за последние 6 лет в рамках действия предыдущей РЦП (на 2005-2010 годы) жилищные условия с помощью кредитных средств улучшили более 41 тысячи семей, в том числе свыше 10 тысяч молодых семей. Ожидается, что в 2012 году на эти цели будет выделено 8 млрд рублей кредитов. Ряду категорий населения, в том числе молодым и многодетным семьям, предоставлялись меры государственной поддержки.
 


Искренне ваши

Кредитные организации предлагают потенциальному заёмщику широкий спектр ипотечных продуктов, преимущественно не делая особой разницы между кредитованием готового, в том числе вторичного, и строящегося жилья. Минимальный первоначальный взнос обычно составляет 10%. Однако сегодня банки охотнее всего рассматривают заявки на ипотеку от граждан, способных самостоятельно оплатить 40-50% стоимости жилья. При поддержке государства первоначальный взнос может быть снижен и до 20%, а по ипотечному кредиту на строительство индивидуального жилья – до 15%.

Ряд банков реализует специальные программы ипотечного кредитования. Например, в декабре 2011 года Сбербанк запустил программу «Военная ипотека», а в ВТБ 24 работает программа «Победа над формальностями», которая как раз и рассчитана на клиентов, готовых самостоятельно заплатить 50% от стоимости приобретаемого жилья.

Кроме того, банк предлагает программу «Ипотека + материнский капитал», в которой материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса. Россельхозбанк выдает ипотечные кредиты на готовое и строящееся жилье, а также на землю с домами и приобретение участка с последующим строительством на нём жилого здания. Транскредитбанк специализируется на выдаче кредитов сотрудникам РЖД, а также работникам организаций железнодорожного транспорта.

– Условия предоставления ипотечных займов чрезвычайно важны для застройщиков жилой недвижимости, – комментирует руководитель службы маркетинга УК «АССО-Строй» Александр Шишкин.
 
– Даже при неизменной потребности в жилье именно ипотечные ставки влияют на возможность приобретения квартиры, а значит, спрос весьма чувствителен к их уровню. Представленные на диаграмме возможности населения Ижевска по оплате жилья в момент покупки свидетельствуют о том, что лишь 10% населения могут оплатить жильё целиком, следовательно, 90% ижевчан при решении жилищного вопроса потенциально будут брать ипотечные займы.

Кредитные учреждения, чувствуя нарастающий спрос, сейчас делают акцент именно на ипотечные продукты, и их доля в кредитных портфелях неуклонно растёт. Примечательно, что банки гораздо охотнее стали кредитовать первичный рынок жилья, а ведь ещё совсем недавно об этом не могло быть и речи, так как в кризис именно этот сегмент рынка, как наиболее рискованный, едва не потопил несколько банковских структур.

До сих пор неразрешённой остаётся проблема с предоставлением займов на покупку строящейся загородной недвижимости, в данной нише есть существенный пробел и адекватных предложений до сих пор не наблюдалось. Возможно, предстоящий весенне-летний сезон наконец-то подтолкнет банки к выводу на рынок соответствующего ипотечного продукта. 

– Основные клиенты ипотеки всё-таки люди со средним доходом, – подтверждает начальник отдела экспертизы и оформления сделок ЗАО «Региональное ипотечное агентство» (г. Ижевск) Николай Арефьев. – Со стороны клиентов есть спрос на ипотеку для приобретения загородной недвижимости, однако кредитные организации с насторожённостью относятся к подобным сделкам, в первую очередь, из-за сложности оценки жилого дома как предмета залога.
 

В будущее – с оптимизмом

Несмотря на разнообразие предложений кредитных организаций и радушие рекламных слоганов, которыми изобилует информационное пространство, риелторы и ипотечные брокеры считают, что ипотека в 2012 году не станет доступней для наших сограждан, более того, допускают они, условия кредитования могут ухудшиться.

Некоторые банки уже скорректировали программы в сторону увеличения ставок – их действия вызваны ожиданиями изменения общей экономической ситуации в мире. Кроме того, потенциальный заёмщик должен быть финансово стабилен и иметь достаточно высокий доход, что в России по-прежнему трудно прогнозировать. При этом оптимизма наши эксперты не теряют. 

– Ипотека является своего рода индикатором экономической ситуации в стране, и в регионе в частности, и чем лучше живется гражданину, тем чаще он задумывается об улучшении жилищных условий для себя и своей семьи, – комментирует Николай Арефьев. – Резко увеличить объёмы выдачи ипотеки и при этом оставить жильё доступным недостаточно, просто снизив процентные ставки по ипотеке, это мы с вами наблюдали в 2005-2007 годах, когда ипотека впервые в новейшей истории получила широкое распространение как финансовый инструмент решения жилищных проблем.
 
Тогда процентные ставки регулярно снижались, при этом стоимость жилья постоянно росла. Это происходит в первую очередь по причине того, что спрос намного опережает предложение. Строительная отрасль, сильно пострадавшая в 1990-е годы, не могла резко восполнить образовавшийся платёжеспособный спрос населения. В настоящее время наблюдается восстановление экономики страны и, как следствие, – рост благосостояния населения. Исходя из этого, мы ожидаем стабильного роста объёмов выдачи в 2012 году, как на первичном, так и на вторичном рынках жилья.

В известной мере ожиданиям участников может способствовать поручение президента Дмитрия Медведева о разработке уже в этом году программы ипотеки для бюджетников и многодетных семей, которое он дал федеральному правительству. Тем самым в недалёком будущем в России должна появиться «социальная» ипотека. Она будет отличаться тем, что первый взнос и процентная ставка будут гораздо ниже обычных. 

Эксперты считают, что «социальная» ипотека – инициатива полезная, но даже если кредиты будут давать под очень низкую ставку, немногие бюджетники, а уж тем более многодетные семьи, смогут взять ипотеку. Гораздо более реальной выглядит перспектива увеличения доли строительства государственного и муниципального жилья с последующим предоставлением его в социальный наём, а также возведение доходных домов и развитие института кооперативов.
 

Кто на брокера?

Развитие ипотеки, по мнению экспертов, активизирует такой параллельный вид бизнеса, как ипотечный брокеридж, появившийся в России сравнительно недавно, но заявивший о себе как о востребованной услуге.

– Профессиональный ипотечный брокер может быть очень полезен как для потребителя, так и для кредитной организации, – говорит Николай Арефьев.

– Брокер для потребителя полезен как носитель информации не только о явных, но и о скрытых преимуществах или недостатках той или иной ипотечный программы. Он способен в сжатые сроки определить, исходя из конкретной ситуации клиента, какой продукт ему наиболее подходит, так как не всегда заявленные идеальные условия ипотеки оказываются таковыми при оформлении сделки и на этапе её реализации. Для кредитной организации брокер в первую очередь является помощником в вопросах оперативного и полного формирования пакета документов и, конечно, инструментом продвижения ипотечных программ. 

Пока ипотека в России доступна не для всех, несмотря на оптимистичные прогнозы АИЖК, ожидающего, что в 2012 году при развитии экономики по варианту, близкому к базовому сценарию МЭРТ, и отсутствии серьёзных внешних шоков россиянам может быть выдано 550-680 тысяч ипотечных кредитов на сумму порядка 1 трлн рублей. При этом ставки по ипотечным кредитам в рублях будут иметь разнонаправленную динамику в течение года – в первой половине возможно их повышение до 12,2-12,5%, но и к концу периода они изменятся не сильно. 

Между тем в развитых странах Европы ставки по ипотеке колеблются в пределах 2-3-4%. И даже для россиян тамошние кредиты куда дешевле российских банковских продуктов. Британские банки, например, готовы дать кредит на покупку жилья россиянам в размере до 70% от стоимости объекта (фиксированная ставка от 3,2%, плавающая – от 2,8%), немецкие и австрийские – в размере до 60% (фиксированные ставки от 3,3% и 3,4%, плавающие – от 2,9% и 3,1% соответственно). Вот это оптимизм!..
 


Ольга Иртегова

Газовое оборудование. Строительство. Спецвыпуск >>>


Комментировать




Елена Вербицкая: "Мы создаем условия для равноправного участия женщин в политической, экономической и культурной жизни общества"

...

Сергей Мусинов: "Коллектив СЭГЗ выполнит планы по диверсификации производства"

...

Алексей Злобин: "ИЭМЗ «Купол» вносит свой вклад в улучшение экологической ситуации"

...

Денис Анищук: "В 2018 году выручка ЧМЗ превысила показатели прошлых лет и составила почти 14 миллиардов рублей"

...

Яндекс.Метрика
www.izhevskinfo.ru
Купол
Полиграф
Пресс-Тайм
Управление Госэкспертизы
Разработка сайта - "Мифорс" / Дизайн-студия "Мухина"