2012

Ярмарка тщеславия

В приснопамятные советские времена одной из главных достопримечательностей любого города или райцентра был центральный универмаг. Тогда как в Москве пальму первенства делили сразу несколько крупных магазинов, в числе которых праздный обыватель сейчас же называл бы ГУМ и ЦУМ, в провинции позиции очагов потребительской культуры были закреплены за каким-то одним универсальным магазином. В Ижевске таковым являлся ЦУМ, расположенный, как и полагается, на Центральной площади города и обслуживающий ежедневно тысячи покупателей. Сегодня в столице Удмуртии функционирует порядка 40 торговых и торгово-развлекательных центров, пропускная способность которых оценивается десятками тысяч любителей шопинга и рядовых потребителей без эксцентричного статуса. Строительство ТЦ и ТРК давно превратилось во вполне самостоятельное направление городской застройки, позволяющее изменить в лучшую сторону не только облик современного мегаполиса, но и его функциональную парадигму.


В зоне строительства

Бурное строительство коммерческой недвижимости в Удмуртии началось задолго до финансового кризиса 2008 года, и многие инвесторы сумели не только выгодно вложить деньги, но и «отбить» вложения. Особая активность наблюдалась, естественно, на рынке Ижевска, где только за последние два-три года появилось более десятка новых торгово-развлекательных и торгово-офисных центров. Помимо сугубо социальной и инфраструктурной функции, они несут в себе определенную градостроительную и эстетическую нагрузку. В известной степени торговые и деловые центры формируют современный облик городов, делают жизнь людей, их населяющих, более комфортной и технологичной. Поэтому при проектировании и строительстве этих объектов важно учесть все технические решения, которые обеспечивают не только их эффективное функционирование и соответствие градостроительным регламентам, требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, но и удобство эксплуатации.
 

– Возможность размещения того или иного объекта определяется градостроительными регламентами, установленными применительно к конкретной территориальной зоне, – поясняет начальник Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Ижевска Владимир Зырянов. – Территориальные зоны и градостроительные регламенты определены в правилах землепользования и застройки города, утвержденных решением Городской думы г. Ижевска № 344 от 12 ноября 2012 года (дата еще не наступила). По принятому в правилах кодированию торговые центры и торгово-развлекательные комплексы относятся к отдельно стоящим объектам торговли, общепита и бытового обслуживания без ограничения площади.

В связи с этим их размещение является разрешенным видом использования земельного участка и объекта капитального строительства только в определенных зонах: Д1 (зона многофункциональной общественно-деловой застройки), ПД1 (зона многофункциональной производственной, коммунальной и общественно-деловой застройки), П2 (производственно-деловая зона) и ПД3 (производственно-коммерческая зона). В соответствии с градостроительным законодательством РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства их правообладателями, за исключением органов государственной и муниципальной власти, государственных и муниципальных учреждений, ГУПов и
МУПов, выбираются самостоятельно без дополнительных решений и согласований. Для получения разрешения на условно разрешенный вид использования необходимо проведение публичных слушаний с участием населения, проживающего в границах территориальной зоны, либо с участием правообладателей недвижимости, здесь расположенной.

 

По словам нашего эксперта, в Ижевске сложилась практика, при которой торговые центры и торгово-развлекательные комплексы, как правило, размещаются на земельных участках, находящихся в собственности у физических или юридических лиц, а также на землях, находящихся в аренде или постоянном бессрочном пользовании, на которых имеются объекты частной или корпоративной собственности.

– Наиболее привлекательные земельные участки на законных основаниях проданы или переданы в аренду конкретным правообладателем в предыдущие 15 лет, и в этом сложность и специфика местного рынка, – отмечает главный архитектор Ижевска Владимир Зырянов. – Основная функция городской администрации заключается в контроле за соблюдением требований градостроительного законодательства, нормативных и регламентирующих документов с учетом параметров площадки и параметров объекта капитального строительства. В данной сфере существуют вполне конкретные ограничения по плотности застройки, по высоте, по обеспеченности инженерной и транспортной инфраструктурой и т.д. Например, здание торгового центра не может превышать 50 метров в высоту. Впрочем, в Ижевске и нет таких небоскребов.


Трудности перепрофилирования

По законам логистики и банального потребительского практицизма торговые центры должны размещаться на пересечении активных пешеходных и транспортных путей. И, судя по существующей в столице Удмуртии дислокации ТРК и ТЦ, это правило выдерживается. Все крупные объекты потребительского рынка расположены на центральных улицах, в пределах доступности самых широких слоев населения. Примечательно другое: многие крупнейшие торговые комплексы прижились на бывших производственных площадях. Среди них ТЦ «Аксион», «Эльгрин», «Гвоздь», ТРЦ «Аврора-парк». Эта характерная особенность торгового Ижевска обусловлена спецификой застройки города-завода, когда производственные площадки предприятий размещаются не в пригороде, а в центральной части. С резким сокращением объемов производства во второй половине 1990-х высвобождающиеся площади были дальновидно задействованы в торговом бизнесе.
 

– Это вполне обычная практика, – комментирует Владимир Зырянов. – Функциональное назначение Ижевска как города-завода давно отошло на второй план, промзоны все больше вытесняются на окраины, а на месте пустующих производственных корпусов создаются торговые центры. Бизнес не терпит пустоты. И в этом смысле у городских властей и предпринимателей общий интерес. Перепрофилированные здания достаточно удачно вписались в городской пейзаж, что не всегда можно сказать о вновь построенных объектах, при проектировании которых очевидно не учитывались ни плотность застройки, ни рельеф местности, ни архитектурные особенности конкретной территории. Неудивительно, что порой у правообладателей возникают определенные трудности на этапе согласительных процедур.
 

В подтверждение слов нашего эксперта приведем свежий пример – конфликтная ситуация вокруг строительства торгового центра на перекрестке улицы Пушкинской и переулка Широкого в Ижевске. Правообладатель фактически проигнорировал мнение общественности и начал строительные работы. Справедливости ради отметим, что объект прошел все градостроительные согласования, решены все вопросы по инженерным коммуникациям, однако есть реальные опасения, что после ввода ТРК в эксплуатацию из-за высокой плотности застройки территории и нахождения объекта на магистральной улице столицы, на данном участке городской транспортной сети в период пиковых нагрузок возникнет «узкое горло».
 

Тем не менее проектировать и строить объект «с нуля» гораздо проще, чем разгадывать архитектурно-планировочный ребус, занимаясь перепрофилированием промышленного объекта в торгово-развлекательный центр.
 

– Реконструкция – это однозначно самый сложный вид проектирования, проще снести и построить заново, – говорит главный архитектор проекта ЗАО «Прикампромпроект» Игорь Алексеев. – Ведь при реконструкции возникает гораздо больше ограничений, поскольку существует сложившееся здание, его состояние, форма, высота, инженерная инфраструктура, есть существующие конструкции. Одним словом, существует вполне конкретный объем, и ты должен в него вписаться, учитывая все нормы, требования и пожелания заказчика, обеспечить объект дополнительными функциями в предлагаемых обстоятельствах места, конструкции и финансовых средств. Так мы переделывали долгострой на Автозаводской, 2, под ТРК «Карусель». Перестраивали каркас, пристраивали трехэтажную часть, делали подвал. Учли установку эскалаторов. В общем, постарались объять необъятное на ограниченном пространстве.
 



Объять необъятное

Для создания успешного проекта торгового центра требуется сотрудничество многих специалистов: маркетологов, технологов, проектировщиков, дизайнеров и конечно самих торговцев. В первом приближении задача проектирования торговых центров и торгово-развлекательных комплексов заключается в планировании покупательских потоков, создании комфортных эмоциональных условий для покупателей, удобных условий для арендаторов. Результаты этого этапа работ формируют подробную концепцию планируемого торгового центра, являющуюся основанием для дальнейшего проектирования объекта. Поэтому концепция играет ключевую роль в проектировании. Желательным является ее согласование с потенциальными якорными арендаторами.
 

– Ключевую роль при проектировании ТЦ и ТРК играет соблюдение экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, обеспечивающих безопасную для жизни людей эксплуатацию объекта, – комментирует главный архитектор проекта ЗАО «Прикампромпроект» Олег Вертеев. – Сложность в том, что такие здания не подходят ни под какие нормы и своды правил. Поэтому мы берем все действующие нормы, какие существуют для общественных, производственных, административных зданий, и, стараясь их не нарушать, начинаем делать проект. Основная задача – обеспечить соответствие конструкции здания и внутренних объемно-планировочных решений, его многофункциональность и комфортабельность, учесть ежегодные затраты на эксплуатацию.
 

Как правило, современный торгово-развлекательный центр – это обширный комплекс, состоящий из нескольких этажей, в котором, помимо торговой зоны, расположены предприятия бытового обслуживания, кинотеатры, зоны детских развлечений и семейного отдыха, фуд-корт. Для удобства тысяч посетителей проект современного торгово-развлекательного центра включает в себя эскалаторы, траволаторы, лифты, парковки для личных авто и прочие удобства, делающие шопинг и сопутствующий ему досуг более приятным и доступным.
 

– Планировка торгового центра должна эффективно направлять и распределять потоки, – говорит главный инженер ООО «АСПЭК-Проект» Леонид Киселев. – Должное внимание необходимо уделить требованиям якорных арендаторов, правильному расположению арендных мест относительно входа и друг друга. Планировка должна быть удобной и понятной и для торгово-технологических процессов, и для покупателей. Фасад и входные группы должны соответствовать концепции и уровню торгового центра, иметь правильную конфигурацию по отношению к внешнему потоку, продуманные места расположения рекламных вывесок. Наконец, должен быть предусмотрен удобный паркинг с возможностью заезда и выезда в разных направлениях до и после посещения торгового центра. Также торговый объект должен быть удобен для покупателей, пользующихся общественным транспортом, и людей, живущих в пределах шаговой доступности.
 

– Так, проектированию ТРЦ «Талисман», которое осуществляло наше предприятие, предшествовали серьезные маркетинговые исследования с привлечением одного из крупнейших независимых консультантов на мировом рынке недвижимости компании «Knight Frank», – продолжает наш эксперт. – Основная задача была привлечь покупателя и предоставить ему комфортность и доступность услуг. Якорными арендаторам на объекте были торговая сеть «Карусель» и сеть кинотеатров «Киномакс».
 


Красота и не только

Комплексное проектирование торговых центров включает в себя разработку дизайна помещений, в котором непременно содержатся указания в отношении материалов и технологий, обеспечивающих полноценную реализацию идеи в соответствии с задуманной концепцией объекта. Современный рынок способен обеспечить самые оригинальные идеи проектировщиков и самые смелые находки дизайнеров и стилистов. Однако есть несколько общепринятых правил. При разработке дизайн-проекта должны быть учтены: рельеф местности, акценты и архитектурные особенности окружающей застройки, цветовая гамма как эмоциональный фактор, варианты освещения фасада, входной зоны и прилегающей территории в вечернее и ночное время.
 

– Уважающая себя проектная организация учитывает все эти вещи еще на стадии создания эскизного проекта, то есть до начала проектирования, – поясняет Леонид Киселев. – Проект проходит обязательное согласование в управлении архитектуры, в надзорных организациях. Никто не может проявить какую-то излишнюю вольность. В этом смысле показателен пример проектирования торгового центра «Пассаж» в Глазове. Объект расположен в исторической части города и выполнен в соответствующем стиле. Это не типовая коробка, а красивое современное здание, украсившее город.
 

– В силу специфики объемно-планировочных решений в строительстве торговых комплексов широко используются металлокаркасные и монолитные конструкции, хотя преимущество, конечно, имеет монолитное строительство, – рассказывает Олег Вертеев. – Действующие нормы позволяют использовать в отделке практически все существующие на рынке технологии и материалы. Очень востребованы композитные материалы, стекло, металлопластик, камень. Сложно совместить две вещи – сделать дешево и сердито.
 

К слову, современный тренд строительства ТРК в Москве и Питере – натуральные, экологически чистые и редкие материалы, такие как сибирская лиственница, ротанг и бамбук. Применяемые в отделке бутиков обои, жалюзи, мебель, погонажные изделия тоже натуральные. Его величество керамогранит, коим блещут полы в большинстве ижевских торговых комплексов, постепенно уходит в прошлое. Если инвестор поставил перед собой цель обустроить по высшему разряду магазин, кафе или VIP-зал кинотеатра, проблем с предложением у него не будет.



Не Европа, но…

По данным Минторга УР, уровень обеспеченности населения Удмуртии торговыми площадями составляет 698 кв. метров в расчете на 1000 жителей при нормативе 471 кв. метр. В Ижевске насыщенность потребительского рынка выше: 976 кв. метров при нормативе 568 кв. метров. Перекос как будто налицо, но норматив у нас превышен против советских норм, если взять современные европейские стандарты и фактические нормы обеспеченности европейцев торговыми площадями, то нам до них еще далеко. Во всяком случае, уже в ближайшее время в Ижевске начнется строительство новых торгово-офисных и торгово-развлекательных комплексов.
 

– Размещение крупного торгово-развлекательного центра с подземной автостоянкой общей площадью около 109 тысяч квадратных метров планируется на территории, расположенной вдоль улиц Ленина и Советской, где сейчас стоят малоэтажные дома, – рассказывает начальник Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Ижевска Владимир Зырянов. – Размещение этого объекта определено в утвержденном проекте застройки кварталов, ограниченных улицами Советской, Орджоникидзе, переулком Прасовским и речкой Карлуткой в Первомайском районе города. Принятие решения о строительстве именно в этом месте обусловлено особенностью площадки в структуре городской застройки, ее расположением на стыке двух административных районов города, а также транспортной доступностью.
 

Другим примером может являться планируемое строительство крупного торгового центра на территории микрорайона № 3 жилого района «Ракетный». В соответствии с утвержденной планировочной документацией торговый центр будет размещен вдоль улицы Камбарской на въезде в город. Еще один большой торгово-развлекательный комплекс появится в новом городском микрорайоне «Столичный», застройка которого ведется на восточной окраине Ижевска вдоль Воткинского шоссе. Наконец, весьма перспективным в плане развития крупных торговых площадей выглядит освоение микрорайона «Александровский». До конца текущего года в Управлении архитектуры и градостроительства г. Ижевска будет завершена разработка плана застройки территории. Дело за тем, чтобы найти инвестора.
 

Перечень строящихся торговых центров и автосалонов на территории г. Ижевска

  • Торгово-развлекательный центр по адресу: пер. Широкий, 53, в Октябрьском р-не, ООО «Сигма», ул. Петрова, 29.
  • Реконструкция магазина с надстройкой 2-го и 3-го этажей по ул. Удмуртской, 273, в Октябрьском р-не, ООО «ИжБилдинг», ул. Лихвинцева, 49.
  • Автосалоны с объектами автосервиса по ул. Союзной в Устиновском р-не. Автосалон Lexus ООО «Аспэк-Центр», ул. Союзная, 2д.
  • Предприятие общественного питания быстрого обслуживания «Макдоналдс» по ул. 10 лет Октября, 32в, в Индустриальном районе.
  • Автосалон по ул. Промышленной, 2, ООО Фирма «Интерпартнер».
  • Здание автосалона по ул. Революционной, 68, в 30 м от ориентира на северо-восток в Первомайском районе, ООО «ФСК «Город», ул. Коммунаров, 223-42.
  • Торговый центр по ул. Удмуртской, 304 (литер Н), Инд. р-н, Егоров Д.В., Гедз В.А., Клещенок В.Г.
  • Гипермаркет «Магнит» по ул. Молодежной в Устиновском р-не.
  • Торгово-развлекательный комплекс в микрорайоне «Север 16А» по ул. Удмуртской, Индустриальный р-н.

Моя безопасная ... няня >>>



Комментировать




Елена Вербицкая: "Мы создаем условия для равноправного участия женщин в политической, экономической и культурной жизни общества"

...

Сергей Мусинов: "Коллектив СЭГЗ выполнит планы по диверсификации производства"

...

Алексей Злобин: "ИЭМЗ «Купол» вносит свой вклад в улучшение экологической ситуации"

...

Денис Анищук: "В 2018 году выручка ЧМЗ превысила показатели прошлых лет и составила почти 14 миллиардов рублей"

...

Яндекс.Метрика
www.izhevskinfo.ru
Купол
Полиграф
Пресс-Тайм
Управление Госэкспертизы
Разработка сайта - "Мифорс" / Дизайн-студия "Мухина"